宅建業免許とは

これから不動産業を始めるときは通常、あらかじめ取得する必要が出てくるのが宅地建物取引業の免許（以下、宅建業免許）です。

この宅建業免許には、どのような区分があって、不動産業の中でもどのような業務を行う場合に取得しなければならないのでしょうか。

ここでは、宅建業免許について簡単に概要を説明していきます。

宅建業免許制度の目的

宅地建物取引業法の主な目的は、宅地建物業の発展と取引相手の保護の両立です。

宅地や建物の取引は高額になることが多く、また業界の専門的な知識が必要になります。そのため、宅地建物取引業法はその目的達成のため、宅地や建物の取引に対しては、あらかじめ一定の基準を満たして免許を受けた者だけが取引を行うことができる「免許制」をとっています。

建設業許可などは一定以上の金額の工事を請け負う際に許可が必要ということになっていますが（つまり逆にいえば、一定金額以下であれば許可を得ずとも工事の請負が可能）、不動産業については営業する前に必ず宅建業免許を受けておかなければなりません（無免許での営業は、金額の大小問わずできません）。

ところで、宅建業法には宅地建物取引業者に関連する次のような条文があります。

この条文でわかりにくいのは、「業として行う」という部分でしょうか。「業として行う」というのは、不特定多数の人に対して、反復または継続して行うという意味です。特定の人に対して１度きり売買や交換を行うというのでなければ、「業として行う」ということになります。

もう１点、宅地建物取引業法の条文で注意が必要なのは、自分で所有している場合と他人が所有している場合の違いです。この違いを簡単な表にすると、次のようになります。

丸が付いている行為は、取引をするために宅建業免許を取得しなければならない行為です。ほとんどの行為に、宅建業免許が必要になることがおわかりいただけるかと思います。代理や媒介というのは、ここではひとまず他者と他者の間に入って仲介するという行為だと考えてください。

ところで、この表では１か所だけ、自己所有物件の賃借には丸が付いていません。これは、自分の土地や建物を貸す行為に対して、宅建業免許の取得は必要ないということを表しています。つまり、世間で言うところの一般的な「大家さん」については、宅建業免許を取得せずに土地や建物の賃貸が可能です。

※実際に事業として行う行為は、どの区分になるかがかなり微妙なものも多くなってくることと思います。該当するのかしないのか判断に迷ったら、事前に担当する行政の窓口で相談することをおすすめします。

宅建業免許には、知事免許と大臣免許という２種類の免許があります。大臣免許のほうが様々な取引を行えそうなイメージもありますが、この２つの免許の違いは、以下で説明するように不動産業の本店や従たる事務所をどのように設置するか、という違いによって区分されています。

同一の都道府県内にのみ営業所を設置して、宅建業を営む場合に取得が必要となる免許です。

宅建業に携わる営業所が１か所である場合や、複数の営業所すべてが同じ都道府県内に存在するという場合には、その都道府県知事の宅建業免許を取得することになります。

複数の都道府県に営業所を設置し、宅建業を営む場合に必要となる免許です。

たとえば東京都に本店があって、埼玉にも支店があるという場合には、この大臣免許を取得することになります。

最初は１つの都道府県だけに本店があったので知事免許だった不動産業者が、途中から他の都道府県に支店を出したために大臣免許の取得が必要になったというときは、知事免許から大臣免許への「免許換え」の申請を行うことになります。

宅建業免許の有効期間は、知事免許・大臣免許ともに５年間です。

継続して宅建業を営む場合には、有効期間が満了する90日から30日前までに、免許の更新手続きを行わなければなりません。

業務に追われて忘れてしまったということがないように、有効期間の管理には十分注意してください。

更新の申請を行わずに１日でも期限を過ぎてしまうと、完全に無効になってしまいます（救済措置はありません）。それ以降に取引を行ってしまうと、それは無免許の営業になってしまうので十分ご注意ください。

宅建業の営業所には、必ず宅地建物取引士（宅建士）を置かなければならないことになっています。営業所ごとに設置する人数は、それぞれの営業所で宅建業に携わる従業者の人数によってかわります。

これから宅地建物取引業を開業される方は、宅地建物取引士のための書類と、宅建業免許のための書類を収集・作成する必要が出てきます。今自分が行っているのが、宅建業免許取得の問題なのか、宅地建物取引士の設置に関する問題なのか、区別してそれぞれの手続きを進めてください。

なお、１人で宅建業を開業するのであれば、経営者が宅建士の資格を取得して登録しておけば、他に従業員は必要となりません（ただし、その経営者が別会社の代表取締役などを兼ねているケースでは、専任宅地建物取引士の要件を満たさなくなるなどの問題が生じる可能性はあります）。

逆に、開業にあたり経営者が宅地建物取引士の資格を取得していないのであれば、資格を持っている従業員を常勤で雇って専任宅地建物取引士とするなどの対策が求められることになります。

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