宅建業免許とは

不動産業を始めるときに取得する必要が出てくるのが、宅地建物取引業の免許(以下、宅建業免許)です。

この宅建業免許は、どのような区分があり、どのような業務を行う場合に取得しなければならないのでしょうか。ここでは、宅建業免許について、簡単に概要を説明します。

宅建業免許制度の目的

宅地建物取引業法の主な目的は、宅地建物業の発展と取引相手の保護の両立です。宅地や建物の取引は高額になることが多く、また業界の専門的な知識が必要になります。そのため、宅地建物取引業法はその目的達成のため、宅地や建物の取引に対しては、あらかじめ一定の基準を満たして免許を受けた者だけが取引を行うことができる「免許制」をとっています。

宅地建物取引業者とは

宅建業法には、宅地建物取引業者に関連する次のような条文があります。

  • 宅地または建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと
  • 宅地または建物について他人が売買、交換又は貸借することにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと

この条文でわかりにくいのは、「業として行う」という部分でしょうか。「業として行う」というのは、不特定多数の人に対して、反復または継続して行うという意味です。特定の人に対して1度きり、売買や交換を行うというのでなければ、「業として行う」ということになります。

もう1点、条文で注意が必要なのは、自分で所有している場合と他人が所有している場合で、その所有宅地・建物を取引するときに、免許の要不要が異なることです。この違いを簡単な表にすると、次のようになります。

自己所有の物件 他人の物件の代理 他人の物件の媒介
売買
交換
貸借
不要

丸が付いている行為は、取引をするために宅建業免許を取得しなければならない行為です。ほとんどの行為に、宅建業の免許が必要になることがおわかりいただけるかと思います。代理や媒介というのは、ここではひとまず他者と他者の間に入って仲介するという行為だと考えてください。

ところで、この表では1か所だけ、自己所有物件の賃借 には丸が付いていません。これは、自分の土地や建物を貸す行為に対して、宅建業免許の取得は必要ないということを表しています。

※実際に事業として行う行為は、どの区分になるかがかなり微妙なものも多くなってくることと思います。該当するのかしないのか判断に迷ったら、事前に担当する行政の窓口で相談することをおすすめします。

宅建業免許の種類と有効期間

宅建業免許には、知事免許と大臣免許という、2種類の免許があります。

知事免許

同一都道府県内にのみ営業所を設置して、宅建業を営む場合に取得が必要となる免許です。宅建業に携わる営業所が1か所である場合や、複数の営業所すべてが同じ都道府県内に存在するという場合には、知事免許を取得することになります。

大臣免許

複数の都道府県に営業所を設置し、宅建業を営む場合に必要となる免許です。東京都に本店があって、埼玉にも支店があるという場合には、この大臣免許を取得することになります。最初1つの都道府県だけに本店があったので知事免許であった業者が、途中から他の都道府県に支店を出したために大臣免許の取得が必要になったというときは、知事免許から大臣免許への免許換えの申請を行うことになります。

有効期間

宅建業免許の有効期間は、知事免許・大臣免許ともに5年間です。継続して宅建業を営む場合には、有効期間が満了する90日から30日前までに、免許の更新手続きを行わなければなりません。業務に追われて忘れてしまったということがないように、有効期間の管理には十分注意してください。

宅地建物取引主任者と区別する

宅建業の営業所には、必ず宅地建物取引主任者を置かなければならないことになっています。営業所ごとに設置する人数は、それぞれの営業所で宅建業に携わる従業者の人数によってかわります。

これから宅地建物取引業を開業される方は、宅地建物取引主任者のための書類と、宅建業免許のための書類を収集・作成する必要が出てきます。今自分が行っているのが、宅建業自体の免許取得の問題なのか、宅地建物取引主任者の設置に関する問題なのか、区別してそれぞれの手続きを進めてください。

1人で宅建業を開業するのであれば、経営者が取引主任者の資格を取得して登録しておけば、他に従業員は必要となりません。逆に、開業にあたり経営者が取引主任者の資格を取得していないのであれば、資格を持っている従業員を雇うなどの対策をとります。

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